한국 사회에서 부동산은 단순한 주거 공간을 넘어 자산 축적의 핵심이자 사회적 갈등의 불씨였다. 그래서 부동산 정책 실패가 정권의 명운을 좌우한다는 말은 과장이 아니다. 흔히 “시장을 이길 정부는 없다”는 주장도 나오지만, 역사는 다른 사례를 보여준다.
1980년대 후반, 한국 경제는 플라자 합의 이후 찾아온 ‘3저 호황’으로 급성장했다. 임금은 폭등했고 가계 소득은 두 배 가까이 불어났다. 그러나 주택 공급은 수요를 따라가지 못했다. 주택 부족이 누적되면서 집값은 폭등했고, 전세난은 사회적 문제로 번졌다. 이때 등장한 것이 노태우 정부의 ‘주택 200만호 건설’이다. 당시 총 주택 수의 30%에 해당하는 물량을 한 번에 풀어낸 파격적 공급은 일산·분당 등 1기 신도시를 탄생시켰고, 결과적으로 10년 이상 가격 안정을 이끌었다.
2000년대 후반에도 유사한 장면이 연출됐다. 참여정부 시절 투기 억제책과 2기 신도시 개발로 어느 정도 진정세가 보였지만, 이명박 정부는 추가적 안정 장치를 선택했다. 보금자리주택 공급을 통해 10년간 150만호를 내놓겠다는 계획이었다. 매년 15만호씩, 그중 절반 이상은 공공임대와 공공분양이었다. 민간 공급의 4분의 1을 정부가 직접 주도하는 셈이었다. 이 조치는 2010년대 초반 부동산 실질가치를 하향 안정화시키며 시장 불안을 억눌렀다.
두 사례의 공통점은 명확하다. 공급 부족이 누적되고 가격 상승이 초기 단계일 때, 시장의 예상을 뛰어넘는 규모로 신속하게 공급을 실행했다는 점이다. 반면 수요 억제에만 집중하거나 이념적 구호에 매달린 정책은 실효성이 낮았다.
부동산은 필수재이자 투자재라는 이중성을 지닌다. 실물 수요, 금융 환경, 심리 요인, 경기 흐름이 복합적으로 얽혀 움직인다. 따라서 시장의 힘을 단순히 억누르는 방식이 아니라, 구조적 특성을 이해한 ‘적극적 개입’만이 안정화를 가능케 한다.
결국 “시장을 이길 수 없다”는 말보다 더 정확한 표현은 이것이다. “시장을 안정시킬 수 있는 정부는 존재한다.” 한국 부동산 정책사의 두 굵직한 사례가 이를 증명한다.
