아파트 대출 규제가 강화되면서 중대형 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’이 대체 주거 상품으로 부상하고 있다. 아파트 매매 시장이 강한 금융 규제와 공급 부족 여파로 위축된 가운데, 상대적으로 규제 부담이 덜한 오피스텔로 실수요가 이동하는 흐름이 뚜렷해지는 모습이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 수도권 전용 60㎡ 이상 중대형 오피스텔 거래량은 676건으로 전월 583건 대비 약 16% 증가했다. 아파트 거래가 위축된 것과 대비되는 수치다. 서울에서는 가격 상승세도 이어지고 있다. KB부동산 통계 기준 서울 오피스텔 매매가격은 12개월 연속 오름세를 기록했다. 특히 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 상승 흐름을 주도했다.
현장에서는 동일 생활권에서 아파트 대비 수억원 낮은 가격에 매입이 가능하다는 점이 매력으로 작용하고 있다는 평가가 나온다. 대출 한도와 자기자본 부담이 상대적으로 낮아 신혼부부와 갈아타기 수요 일부가 오피스텔로 유입되고 있다는 분석이다.
현재 서울 아파트는 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 규제지역의 경우 주택담보인정비율(LTV)도 40~50% 수준에 묶여 있다. 10억원대 아파트를 매입하려면 절반 이상을 현금으로 마련해야 하는 구조다. 반면 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류돼 아파트보다 높은 최대 70% 수준의 LTV 적용이 가능하다. 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 요건도 상대적으로 완화돼 있다. 아파트 진입 장벽이 높아질수록 오피스텔로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타나는 배경이다.
임대차 시장 구조 변화도 오피스텔 수요를 뒷받침한다. 부동산 플랫폼 다방 집계에 따르면 지난해 서울·경기 지역 오피스텔 임대차 거래의 70% 이상이 월세였다. 전세자금대출 금리가 연 4~5%대에 형성되면서 전세의 비용 부담이 커졌기 때문이다. 2억원을 연 5% 금리로 대출받을 경우 월 이자만 80만원을 웃돈다. 이는 주요 지역 오피스텔 월세와 비슷하거나 더 높은 수준이다.
전세 사기 여파로 보증보험 가입 기준이 강화되면서 일부 전세 매물이 월세나 반전세로 전환되는 사례도 늘고 있다. 세입자 입장에서는 보증금을 낮추고 월세를 선택하는 것이 상대적으로 안전하다는 인식이 확산되는 분위기다. 집주인 역시 고금리 환경에서 보유세 부담을 월세 수익으로 보전하려는 경향이 짙어지면서 오피스텔의 수익형 자산 성격이 강화되고 있다.
다만 세제 부담은 유의해야 한다. 오피스텔은 취득 시 건축법을 적용받아 4.6% 단일 취득세율이 적용된다. 아파트보다 높은 세율로 초기 비용이 크다. 또 용적률 한계로 재건축이나 리모델링이 쉽지 않아 장기적인 자산 가치 상승 폭이 아파트보다 제한적일 수 있다는 지적도 나온다.
전문가들은 향후 오피스텔 시장 향방을 가를 변수로 대출 규제 완화 여부와 아파트 공급 속도를 꼽는다. 공급 부족과 높은 청약 문턱이 이어질 경우 중대형 오피스텔의 대체 수요는 당분간 유지될 가능성이 크다는 분석이다. 실수요자는 자금 조달 계획과 세제 구조를 면밀히 따져 접근해야 할 시점이다.
