서울에서 ‘1가구 2주택’은 세금과 부동산 규제를 논할 때 핵심 기준이다. 두 번째 집을 보유한 경위보다 가구가 가진 주택 수가 먼저 주목받는다. 그러나 이 잣대를 일본 주택시장에 그대로 적용하면 실상을 놓치기 쉽다.
한국은 가구의 주택 수에 따라 양도소득세 부담이 달라질 수 있다. 정부는 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일 종료한다고 발표했다. 서울의 주택 수 논란은 이런 세제와 맞물려 있다.
일본의 부동산 양도세는 주택을 몇 채 가졌는지보다 팔 때까지 얼마나 보유했는지가 기본 구분이다. 매각 연도 1월 1일을 기준으로 보유기간이 5년을 넘으면 장기, 5년 이하이면 단기 양도소득으로 나눠 과세한다. 집이 두 채라는 이유만으로 한국의 다주택자 양도세 중과와 같은 세율을 적용하는 구조는 아니다.
그렇다고 일본에서 두 번째 집이 세금과 무관한 것은 아니다. 임대한 집에서 얻는 소득은 과세 대상이다. 또 집을 여러 채 갖고 있더라도 양도 때 ‘자기 집’에 적용하는 특별공제는 주로 거주한 주택에 한정된다. 주택의 용도와 실제 거주 여부가 중요하게 다뤄지는 셈이다.
시장 여건도 다르다. 일본 총무성의 2023년 주택·토지통계조사에서 빈집은 약 900만 호, 전체 주택의 13.8%로 집계됐다. 이 수치만으로 도쿄의 인기 지역까지 주택이 남아돈다고 말할 수는 없다. 다만 일본 전국의 주택 문제를 일률적인 공급 부족이나 다주택 보유 문제로 설명하기 어렵다는 점은 보여준다.
결국 일본에서 물어야 할 것은 ‘한 가구가 두 채를 가졌는가’만이 아니다. 어느 지역의 집인지, 실제 거주하는지 임대하는지, 비어 있다면 왜 비어 있는지에 따라 의미가 달라진다. 서울의 1가구 2주택 논리를 일본에 그대로 옮기면, 서로 다른 세제와 지역별 주택 수급을 하나의 숫자로 뭉뚱그리게 된다.
