부모와 함께 오래 거주한 집을 상속받은 뒤 매도하면, “같이 산 기간까지 합쳐서 장기보유특별공제를 받아야 하는 것 아니냐”는 질문이 자주 나온다. 하지만 세법은 그렇게 보지 않는다. 상속주택의 장기보유특별공제는 ‘같이 산 기간’이 아니라 ‘상속으로 취득한 시점부터의 보유기간’을 기준으로 계산한다.
현행 소득세법상 1세대1주택이더라도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대해 양도소득세가 과세된다. 다만 보유기간과 거주기간이 길수록 장기보유특별공제를 적용받아 세 부담이 크게 줄어든다. 최대 공제율은 80%다.
문제는 상속주택이다. 부모 소유 주택에 자녀가 수십 년간 함께 거주했다 하더라도, 그 기간이 자동으로 ‘보유기간’에 포함되지는 않는다. 세법상 자녀가 그 집을 소유한 시점은 ‘상속개시일’, 즉 부모가 사망한 날이다. 그 이전에는 아무리 오래 살아도 법적으로는 ‘보유자’가 아니기 때문이다.
예를 들어 부모 명의 주택에서 20년을 함께 살다가, 부모 사망으로 주택을 상속받은 뒤 3년 후에 매도했다면, 장기보유특별공제 계산 시 보유기간은 3년이다. 같이 산 20년은 보유기간에도, 거주기간에도 반영되지 않는다.
다만 예외는 있다. 상속 전부터 해당 주택의 지분을 일부라도 보유하고 있었다면, 그 지분에 대해서는 최초 취득 시점부터 보유기간을 계산한다. 예를 들어 부모와 공동명의였던 주택을 상속으로 단독 소유하게 된 경우, 기존에 갖고 있던 지분에 대해서는 과거 보유기간이 그대로 인정된다.
정리하면 다음과 같다.
첫째, 상속으로 처음 소유하게 된 주택은 상속개시일이 보유 시작일이다.
둘째, 상속 전 같이 산 기간은 장기보유특별공제 계산에 포함되지 않는다.
셋째, 상속 전부터 지분을 보유한 경우, 그 지분에 한해 과거 보유기간이 인정된다.
“같이 살았는데 왜 공제가 이거밖에 안 되느냐”는 말이 현장에서 자주 나오지만, 세법은 ‘거주’보다 ‘소유’를 기준으로 삼는다. 상속주택을 매도할 계획이 있다면, 상속 시점과 보유기간, 지분 구조를 먼저 정확히 따져봐야 불필요한 세금 오해를 줄일 수 있다.
