서울 송파구 ‘잠실주공5단지’에서 전용 74㎡ 아파트가 14억3131만원에 거래되며 시장이 크게 술렁였다. 불과 몇 달 전 같은 면적이 31억원에 팔렸던 점을 고려하면, 16억원 가까이 급락한 것이다. 해당 거래는 국토교통부의 이상거래로 판단돼 실거래가 공개 시스템에서 삭제됐다. 국토부 관계자는 “미공개 처리 후 검증 작업을 진행 중”이라고 밝혔다.
직거래 비중 10%…증여·양도세 회피 우려
이슈가 된 거래는 부동산 중개사를 거치지 않은 직거래 방식이었다. 정부는 최근 부동산 시장의 직거래 사례를 상시 모니터링하며 의심거래를 추적 중이다. 파이낸셜뉴스가 직방에 의뢰해 분석한 결과, 지난해 전국 아파트 매매 거래 중 직거래 비중은 10%로 집계됐다. 이는 2022년 16%, 2023년 11%에 비해 감소했지만, 거래 건수 자체는 줄지 않고 있다.
서울에서도 직거래 건수는 증가하는 추세다. 2022년 1942건에서 2023년 2380건으로 늘었고, 2024년에도 2378건을 기록했다. 특히 강동구(296건, 직거래 비중 9%), 서대문구(170건, 비중 8%)에서 활발히 이뤄졌다.
지방에서는 직거래가 더욱 성행하고 있다. 지난해 제주(24%), 전남(20%), 경북(18%), 강원(17%) 등은 전국 평균을 크게 웃돌았다.
정부, 대대적인 직거래 조사 예고
부동산 시장 전문가들은 올해 직거래가 더욱 활발해질 가능성이 높다고 전망한다. 특히 주택 시장의 변곡점에서 증여나 양도세 회피 목적으로 직거래가 증가하는 경향이 크다는 분석이다.
문제는 이런 직거래가 시장 왜곡을 불러올 수 있다는 점이다. 정상적인 거래 시세보다 낮거나 높은 가격에 직거래가 성사되면서, 시장에 ‘착시현상’을 일으킬 수 있기 때문이다.
정부 역시 이를 우려해 직거래를 시장 교란의 한 요인으로 보고 있다. 현재 증여세법에 따르면, 특수관계인 간 부동산 직거래 시 실거래가 대비 30% 이상 또는 3억원 이상 차이가 나야 증여세 부과 대상이 된다. 이에 따라 일부 거래에서는 가격을 조정해 세금을 회피하는 사례도 적지 않다는 지적이 나온다.
국토부는 2022년부터 2024년까지 총 4차례에 걸쳐 직거래 기획조사를 진행한 바 있으며, 올해도 대대적인 조사를 예고하고 있다. 이번 조사를 통해 또 다른 이상거래 사례가 적발될지 주목된다.
