베트남에서 외국인은 집을 살 수 있을까…아파트는 가능하지만 토지 소유는 불가능

외국인 주택 소유 최대 50년, 한 차례 연장 가능…아파트 외국인 소유 비율 30% 제한

베트남에서 한국인을 비롯한 외국인이 주택을 구입할 수 있는지를 놓고 관심이 높아지고 있다. 결론부터 말하면 외국인도 베트남에서 아파트와 일부 단독주택을 구입할 수 있다. 다만 한국이나 일본처럼 토지와 건물을 자유롭게 소유하는 방식과는 상당한 차이가 있다.

2026년 10월 현재 베트남은 외국인의 주택 소유를 허용하면서도 구입 대상과 소유 기간, 외국인 보유 비율 등을 법률로 제한하고 있다.

베트남의 주택 소유 제도를 이해하려면 먼저 토지 소유권과 건물 소유권을 구분해야 한다.

베트남의 토지제도는 사회주의 국가 특유의 구조를 유지하고 있다.

베트남 헌법과 토지법에 따르면 토지는 전 인민의 소유이며 국가가 이를 대표해 관리한다. 베트남 국민 역시 한국처럼 토지 자체에 대한 사적 소유권을 갖는 것이 아니라 법률에 따라 토지사용권을 인정받는다.

외국인도 마찬가지다. 외국인이 아파트를 구입하더라도 해당 토지를 개인 명의로 영구 소유하는 것은 아니다.

따라서 베트남에서 부동산을 구입한다는 것은 건물 소유권과 관련 토지사용권 등 법률상 인정되는 권리를 취득하는 것으로 이해해야 한다.

베트남은 2023년 제정된 주택법과 관련 시행령을 통해 외국인의 주택 소유 조건을 규정하고 있다.

외국인은 베트남 입국이 허용된 사람으로서 관련 법적 요건을 충족하면 상업용 주택 개발사업에 포함된 아파트를 구입할 수 있다. 다만 국방 및 국가안보상 제한된 지역은 제외된다.

외국인의 아파트 소유 비율은 한 아파트 건물의 전체 주거용 세대 수 가운데 최대 30%로 제한된다.

가령 1,000가구 규모의 아파트라면 외국인에게 허용되는 소유 물량은 최대 300가구다.

이미 외국인 소유 비율이 법정 한도에 도달했다면 한국인이 해당 아파트를 구입하려 하더라도 추가 취득이 허용되지 않는다.

단독주택과 빌라 역시 일정 조건 아래 구입할 수 있다. 다만 일반적인 토지 매입이나 모든 기존 주택의 자유로운 거래가 허용되는 것은 아니다.

외국인의 단독주택 소유는 법률에서 정한 행정구역 규모에 해당하는 지역 내 최대 250채로 제한된다.

한국인 투자자들이 가장 주의해야 할 부분은 소유 기간이다.

베트남 주택법에 따르면 일반적인 외국인 개인의 주택 소유 기간은 소유권 증명서 발급일부터 최대 50년이다.

다만 법적 요건을 충족하면 한 차례에 한해 최대 50년의 연장을 신청할 수 있다.

따라서 외국인이 구입한 아파트를 처음부터 영구 소유할 수 있다고 생각해서는 안 된다.

베트남 국민과 혼인하고 베트남에 거주하는 외국인 등은 별도의 규정에 따라 베트남 국민과 유사한 주택 소유권을 인정받을 수 있다.

한국 국적자도 외국인에게 적용되는 주택법상 조건을 충족하면 주택 구입이 가능하다.

베트남에 입국할 수 있는 법적 자격을 갖추고 외교적 특권이나 면책특권 대상자가 아니어야 한다. 또한 외국인에게 판매가 허용된 주택인지 확인해야 한다.

주택 구입 전에는 해당 아파트의 외국인 소유 가능 물량, 사업 승인 상태, 소유권 증명서 발급 가능 여부 등을 확인할 필요가 있다.

특히 개발사업자가 외국인에게 판매할 수 없는 주택을 계약하거나 외국인 소유 한도를 초과해 거래하면 소유권 증명서를 발급받지 못할 수 있다.

외국인의 주택 구입이 허용된다는 사실과 모든 부동산을 자유롭게 거래할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제다.

한국과 일본은 외국인의 부동산 취득을 원칙적으로 허용하면서 특정 지역과 거래 유형에 대한 신고 또는 규제를 적용하는 구조다.

반면 베트남은 외국인의 주택 취득 대상 자체를 제한하고 소유 기간에도 상한을 두고 있다.